Autor: Jan Kubalčík

(Ne)kontinuita a (ne)konzistence

Trh s byty.

---

V současnosti probublává na povrch problém, který v zásadě nemá dobré řešení: majitelé domů hodlají - konečně a oprávněně - nakládat se svým majetkem a radikálně zvednout nájmy (neboť současná úroveň nájmů nedovoluje zdevastovaný majetek udržovat, renovovat a ještě dosáhnout zasloužený zisk), na druhé straně stojí nájemníci, kteří na požadované nájmy zkrátka nemají - odejít pod most se jim z pochopitelných důvodů nechce, malometrážních bytů je nedostatek, s výměnou je ta potíž, že vlastník domu s ní musí souhlasit (inu z rozhodování, kdo bude v domě bydlet, nelze majitele zcela vyřadit, o jistém kompromisu by se však uvažovat mělo), k tomu tam, kde nějaké bydlení je, není zase práce: zkrátka nemáme funkční trh s byty... Jde o modelový začarovaný kruh. Kde má kořeny a je z něj cesta ven?

Paradox začarovaného kruhu je navíc v tom, že statisticky je bytů dost - např. v Brně je jeden byt na 2,6 obyvatel, což jen mírně převyšuje evropský průměr. Volné byty však nejsou vůbec a poptávka se výrazně změnila - zatímco před deseti a více léty výrazně převažovala poptávka směny malých bytů za veliké, je tomu nyní právě naopak. Je tedy zřejmé, že bydlení (tedy nejen nájemné, ale celkové náklady na bydlení) jsou pro nemalou část obyvatel již významným zatížením a že v jistém slova smyslu trh začíná fungovat. Nejsou však k disposici volné byty, pomocí nichž by se nastartoval skutečný trh - odstěhováním do jiného bytu - nikoliv pouze výměnou. Ze statistiky však vyplývá, že tyto byty existují, nejsou však volné. Kde tedy jsou?

Část bytů je sice nevyřazena ze statistiky, ale je ve stavebně nevyhovujícím stavu. Tato část je postupně řešena a není významná. Další část volných bytů je vázána (soudními) spory o následnictví v nájemním stavu, rovněž však není rozhodující. Nemalá část takových bytů je blokována pobytem nájemce v zahraničí, případně v jiném městě - v přechodném bydlišti a tudíž "dočasným" pronájmem. Zde je problémem odlišit spekulaci od skutečného stavu a proto je dokonce nemalá část takovýchto podnájmů se schválením města - majitele.

Výrazný posun vpřed (kde na konci stojí kýžený trh s byty) by tedy znamenalo, kdyby města, která stále vlastní značnou část bytového fondu, začala razantně vykonávat svá vlastnická práva. Lukrativní byty mají být privatizovány a v městských rukou nechť zůstanou byty "startovací" či "sociální" (jejich definici nyní ponechme stranou). Tam je však potom nezbytné dohlížet na nezneužívání těchto bytů. S chronickými neplatiči se již mnohde účinně bojuje. Ale skutečný problém je v černých nájmech - ten, na nějž je "dekret" vystaven, bydlí ve skutečnosti jinde a byt pronajímá (což má dvě roviny - jednak podniká s něčím co není jeho bez souhlasu vlastníka, jednak z této výdělečné činnosti neplatí daně). Prostřednictvím informačního systému, který jednak detekuje anomálie, jednak je schopen provádět různé "cross" reference, je následně možné zacílit a tím zefektivnit namátkové kontroly - člověk, který bydlí jinde nechť tam je, byt však evidentně nepotřebuje... Popsané však řeší "pouze" to, aby nájemníci případně měli kam odcházet ze soukromě vlastněných domů.

Nyní pokus o zobecnění - nastíním dvě konzistentní varianty, z nichž ani k jedné nedošlo:

A. V roce 1990 se náš stát totálně rozchází s komunistickou minulostí, včetně právního řádu. Zakazuje Komunistickou stranu a konfiskuje majetek KSČ, SSM, SČSP, atd. atp. Je vytvořen fond (který se podaří nerozkrást - což je o to pravděpodobnější, že díky skutečnému rozchodu s bolševickým zlem jej nespravují bývalí komunisté...). Na finanční prostředky z tohoto fondu by bylo jistě mnoho kandidátů (např. přechodový fond pro reformu penzijního systému - kdyby to začátkem 90. let někoho napadlo...), jeden z nejlegitimnějších je však tento: těm restituentům (a v tomto ideálním případě předpokládám, že by byl zvolen onen princip že "restituce je nejlepší privatizací"), jejichž majetek je jim vracen zdevastovaný, je vyplacena částka potřebná k jeho zvelebení (jistě ne v celém rozsahu, ale oprávněný požadavek to je - vždyť majitel nájemního domu, lesa, továrny,... nepřišel "jen" o prostředek své obživy jako takový, ale také o zisk, který z něj mohl od ukradení po vrácení mít...). Dnešní stav by byl ten, že v případě nájemních domů, po využití zmíněných peněz k jejich zvelebení, by majitel nemusel požadovat tak horentní nájmy po nájemnících a nájemníci by si zase nemohli stěžovat, že platí za nekvalitní bydlení - čili by případně relativně vyšší nájmy nepovažovali za neoprávněné.

B. V roce se 1990 náš stát deklaruje jako nástupce státu komunistického, včetně převzetí právního řádu. Tím na sebe přebírá veškeré závazky, které po komunistickém režimu takto dědí. Stát však nechce být nadále totalitním a proto vrací komunisty nakradené majetky jejich vlastníkům. V případě nájemních domů: i komunistický stát vybíral nájmy, ovšem jednak často nepřiměřeně nízké, jednak z nich pouze mizivou část investoval zpět do domů (potřeboval šířit ideologii prostřednictvím fondů solidarity, nebo vyzbrojovat Lidové milice...). To však v zásadě nemusí zajímat ani majitele domu, ani jeho nájemníky. Je na státu, jako dobrovolném nástupci komunistické moci, aby dostál svým závazkům. Buď vyplatí podobně jako v prvním případě majitelům ušlý zisk, nebo dorovná za nájemníky vysoké nájemné, které po nich pan domácí oprávněně požaduje (jinak jim všem dům spadne na hlavu...). Tentokrát však z daní - jiné zdroje stát nemá...

Která varianta by byla lepší nechť si každý určí sám. K řečenému je nezbytné učinit výhradu - neplatí to pro ty majitele (a není jich málo), kteří nájemní domy koupili: ti jasně věděli do čeho jdou... Je však také pravdou, že majitelé domů (restituenti i ti, kteří domy koupili), předpokládali, že jednou regulace skončí. Nikdo jim to přitom nevyvracel. Otázkou zůstává, kdy - zda brzy či v nedohlednu. Až do současnosti se nedělo v zásadě nic a celý problém byl neřešen téměř výhradně na úkor majitelů domů. Nyní však děj spěje k opačnému extrému - aby byl problém řešen pouze na úkor nájemníků: dokud nebude trh fungovat, nemá se většina z nich kam přestěhovat - i když mnozí i dlouho chtějí - tak musí po celou dobu platit nájemné, jehož výši nebudou moci nijak ovlivnit?. Otázkou je, jakou dobu - a ta otázka je principiálně identická s tou, která trápí majitele. Jde tedy o čas a obě krajní varianty jsou špatné; musí se přistoupit k rozložení, jinak dojde k mnoha tragédiím...

Ihned po rozboru kontinuity režimů přichází na přetřes otázka konzistence. Vždyť náš stát se nezachoval podle ani jedné z předestřených variant - choval se navýsost nekonzistentně. Formálně se zřekl komunistického režimu a označil jej za zločinný. Právní kontinuita však byla zachována, komunističtí odborníci byly začátkem 90. let "nenahraditelní" a KSČ(M) je parlamentní stranou. K restitucím došlo často právě tam, kde vrácené majetky byly ve strašném stavu (a stát se tím ze své odpovědnosti "vyzul") a do takových rukou, které na jeho holé udržení nemají potřebnou stabilitu. Popř. se dodnes s restitucemi "čeká", až nebude cokoli cenného k restituování, nebo snad až se oprávněné osoby odeberou na věčnost (viz nehorázné zadržování majetků v postsocialistických kolchozech...). Ovšem tam, kde jde o stabilní instituci, která by se vyrovnala i s restitucí danajského typu, a v budoucnu by byl majetek zhodnocován, tam je to problém - např. viz lesy olomouckého arcibiskupství (mimochodem tyto odlišné majetky - les a nájemní dům - mají jednu zde velmi důležitou vlastnost společnou: dlouhodobou návratnost investic).

Co tedy navrhuji? Nechť se stát rozhodne pro jednu z konzistentních variant a dotáhne ji do konce. Osobně se přikláním k možnosti A. Jistě nelze ideálně dohnat vše trestuhodně promeškané, ale i poctivá snaha by se cenila a jistě by i přinesla nějaké ovoce. Po tolika promrhaných letech by však zmíněné sotva k vylepšení či nápravě stavu stačilo. Jak lze řádným hospodařením a kontrolou vynaložených prostředků přispět k vzniku trhu z pozice města, bylo řečeno. Stát má k disposici obdobnou nemalou páku - finanční prostředky vynaložené na stavební spoření. To je dnes formou spoření na cokoli, s výhodným státním příspěvkem. Bylo by prospěšnější zrušit tuto formu podpory a ze získaných prostředků dotovat úroky hypotéčních úvěrů tak, aby se tyto staly opravdu dostupnými. To, že je poskytnutý úvěr vynaložen skutečně na deklarovaný účel, je pak také věcí toho bankovního ústavu, z jehož zdrojů je čerpán. Fakt, že nově postavené byty se pronajímají za plně komerční ceny, stimuluje výstavbu nájemních domů. Zmíněná změna by dále podnítila rozšíření výstavby družstevního a individuálního bydlení. Problém se "starými" nájemními domy tak může být řešen souborem kroků v poněkud jiných oblastech bydlení, které však povedou ke kýženému trhu podobně, jako by k němu nesporně vedla okamžitá deregulace nájemného - ovšem pravděpodobně s nedozírnými bezprostředními následky. Než tedy dojde k "nastartování" trhu s byty, musí být respektováno jakési "přechodné období"; ani zde nelze postupovat revolučně. Jeho délka je závislá zejména na schopnosti a poctivosti snažení státu a obcí či měst. Jen po dobu takového přechodu je obhajitelné regulované nájemné v dnešní, či mírně pozměněné podobě. Pak přijde čas srovnání se zahraničními fungujícími modely. Stále však ostatně soudím, že komunistická strana musí být zrušena... 

 

Brno, 4. prosince 2002

 

dr. Jan Kubalčík

místopředseda MS Konzervativní strany Brno

www.skos.cz

---